各位老铁们，大家好，今天由我来为大家分享商品房销售管理办法，以及什么叫商品房销售返本变相返本指什么的相关问题知识，希望对大家有所帮助。如果可以帮助到大家，还望关注收藏下本站，您的支持是我们最大的动力，谢谢大家了哈，下面我们开始吧！
本文目录
- 房产销售的税率是多少
- 什么叫商品房销售返本变相返本指什么
- 房地产监管资金管理办法
- 商品房销售案场公示包括哪些内容
- 商品房预售现售管理刻公章咋开
- 开发商能否擅自更换前期物业管理公司
- 开发商没有预售证，我要求退定金，销售经理拒绝，找哪个部门
房产销售的税率是多少
取得土地环节
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
1、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%
2、印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?
建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定
2、印花税
常见的合同如下：
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?
销售环节
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值税（预缴）
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5?
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
土地增值税清算环节
项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额
增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）
增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）
增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加
扩展资料：
2016年3月31日，国家税务总局公告2016年第18号发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。该《办法》分适用范围、一般纳税人征收管理、小规模纳税人征收管理、其他事项4章28条，自2016年5月1日起施行。
第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）
第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
什么叫商品房销售返本变相返本指什么
一、含义：
1、商品房销售返本，指的是购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人；
2、变相返本销售，就是以一种躲避法律的形式进行返本销售。比如：售后包租（一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。如果店面无法租出，相当于开发商降价销售而已）。
二、法规规定：
根据建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
三、小贴士：
1、开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现；
2、不要通过“返租”或变相“返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的，而是要看得见的，比如真正的实现低租金、免租期、大品牌等；
3、投资是一种理性的行为，一定要三思而后行。
房地产监管资金管理办法
买卖双方先签到房屋买卖合同，约定是全额资金监管还是部分监管，但是卖家必须是没有抵押或只有按揭贷款抵押，其它抵押无法资金监管，双方去交易中心签署监管协议，协议写明监管多少资金，买家将钱汇入监管账户，过户后产证出来后，监管机构将资金再汇入卖家账户。
商品房销售案场公示包括哪些内容
房地产开发企业在商品房销售时应将以下信息在销售现场予以公示：
1、《商品房预售许可证》；
2、已备案的商品房预售方案；
3、房地产开发企业资质证书；
4、代理销售的房地产经纪机构备案情况；
5、《商品房销售管理办法》；
6、《城市商品房预售管理办法》；
7、已备案的《商品房买卖合同》示范文本；
8、明码标价书及每套商品住宅备案销售价格；
9、建筑节能信息；
10、商品房销售情况。
商品房预售现售管理刻公章咋开
商品房预售和现售管理刻公章需要先进行备案，再由房管局予以审批根据《商品房预售管理办法》规定,商品房的预售必须在房地产开发企业已取得明确的建设用地、房屋建筑工程规划许可证、施工许可证等相关手续之后，到房地产交易中心或者楼盘销售现场举行；现售则是确保房屋竣工验收后且相关权证完备后，在房地产交易中心或者楼盘销售现场开展销售房屋买卖合同需经书面签订，并加盖房管部门印章予以备案由于各地法规、程序有所不同，建议在办理前咨询当地相关部门，以避免因办理程序不规范、资料不齐等原因造成耽误甚至办理失败的风险
开发商能否擅自更换前期物业管理公司
不能，根据物业管理条例，住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。
目前,法律上没有直接禁止开发商自行提供物业管理服务,而是规定了开发商在出售房屋前就应当与其选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》。开发商在房屋出售给购房者后才选聘前期物业管理企业,显然是违反了上述义务。因此,开发商对于因其违反义务而造成已签合同购房者的损失,应承担赔偿责任。
根据有关规定,开发商与购房者在签订《商品房预售合同》时，应将《前期物业管理服务合同》作为《商品房预售合同》的附件,这就使得原本只约束开发商和前期物业管理企业的《前期物业管理服务合同》对购房者也具有法律约束力。开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除。
开发商没有预售证，我要求退定金，销售经理拒绝，找哪个部门
开发商没有预售证，买受人要求退定金，销售经理拒绝，买受人可以找当地的住房保障和房产管理局进行投诉。
开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房属于违法行为《城市商品房预售管理办法》第十三条规定:开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定:违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
上述的市县级人民政府房地产开发主管部门一般指住房保障和房产管理局。住房保障和房产管理局一项重要的职能是负责房地产开发企业的行业管理。具体的管理内容如下:
负责房地产开发企业资质管理工作；负责房地产开发企业及项目转让备案工作；负责《开发项目手册》制度建立和实施；负责商品房预售管理，核发《商品房预售许可证》；负责商品房预售合同的登记备案工作。
另外，相关法律规定，开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同为无效合同，民事法律行为无效的，开发商事先取得的定金应当予以返还。
据此，开发商没有预售证，销售经理拒绝退还买受人所交的定金，买受人可以到当地的住房保障和房产管理局进行投诉，要求开发商退还所交的定金。
以上就是我的回答，仅供参考。希望我的回答能对题主有所帮助！
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